小心大部份三四線城市投資的坑，剛需與改善除外。
2017年以來，隨著三四線城市的行業地位顯著攀升，相關的投資價值也開始進一步顯現。國家統計局數據顯示，從2016年初至2017年末，一二線城市商品房成交面積占比從40%下降到了32.6%，三四線城市成交占比則對應上升了7.4個百分點。土地市場表現方面，三四線城市全國成交面積占比維持不變，但成交金額占比上升了8個百分點，地價增幅顯著高于一二線城市。溢價率指標也在2017年超過了一二線城市，在各能級中熱度最高。
為了更全面地當下三四線樓市特征，在對城市交易數據跟蹤分析的基礎之上，也有必要對三四線城市的購房者特征做更深入的了解。為此，本文將以CRIC調研的100座三四線城市客戶數據為樣本，對購房人群個體特征和購房偏好進行多角度研究。
購房者特征：本地客群仍是市場主導
1、西南、東北客戶年齡偏大（節選）
相較一線和準一線城市，三四線城市房價相對低位、走勢平穩，三四線25歲至50歲的客戶是購房的主力，且其中各年齡段的占比相差不大，其他年齡段中，50-60歲的購房客戶相對較多，占比達到10%，25歲以下和60歲以上的購房客戶占比則相對較少，均不足10%。
將100個三四線城市按照地理區域劃分為七大區域，不同區域的客戶分布情況存在一定差異：
1：華北的購房客群年輕化較為明顯，30歲以下客戶共占比33%，在各區域之重位列第一，50歲以上的客戶共占比11%，比其他區域的平均值低了5個百分點，華北客戶群體中，占比最高的年齡段為25-30歲，占總購房者的23%。
2：西南、東北區域客戶整體購房年齡偏大，與華北區域客戶不同，西南和東北區域三四線城市的客戶整體購房時間偏晚，購房客群最為集中的年齡在40-45歲，且西南區域城市中年齡在50-60歲、60歲以上年齡段的分別占比13%和10%，為該年齡段占比最大區域。
注：東北（黑龍江省、吉林省、遼寧省）；
華東（上海市、江蘇省、浙江省、安徽省、福建省、江西省、山東省、臺灣省）；
華北（北京市、天津市、山西省、河北省、內蒙古自治區）；
華中（河南省、湖北省、湖南省）；
華南（廣東省、廣西壯族自治區、海南省、香港特別行政區、澳門特別行政區）；
西南（四川省、貴州省、云南省、重慶市、西藏自治區）；
西北（陜西省、甘肅省、青海省、寧夏回族自治區、新疆維吾爾自治區）
2、男方決策并非絕對主導（節選）
從百城購房者決策情況分布來看，目前男性主導和夫妻共同決定占比相同，均為34%，女性主導和聽取他人意見決策則分別占比為23%和8%。
按各區域表現來看，華北地區男性主導購房決策的占比最大，占比達到4成，此外西北、西南的男性主主導購房決策分別占比36%和35%，大于百城均值；而女性在購房決策中的占比在各區域之間差異不大，最高的華中、華北占比為25%，而占比最低的華東也有22%的購房決策由女性主導。
3、華東本地客購房最為積極（節選）
三四線城市從經濟發展、人口結構、房地產市場發展等各個方面都存在很大的內部差異，且從現狀來看分化還在繼續。從客戶來源來看，三四線城市一般還是以本地客戶為主，本地客戶平均占比達到八成，外地客戶占19.9%，從各區域數據差異來看，僅有華南區域的三四線城市本地客戶占比剛剛超過7成，外地客戶占比高達28.76%，比全國均值高出8.8個百分點，說明華南區域吸引的外地跨市購房投資客相對較多。
本地客戶購房最為積極的區域為華東區域，本地客戶占比85.9%，外地客戶僅占14.1%。從房地產市場活躍程度來看，其實華東區域有一大批投資客活躍，上海、杭州、南京等熱點城市均有大量外溢的投資需求，帶動周邊的城市樓市熱度上漲，但華東區域的三四線城市本身經濟狀況也相對較好，當地客戶投資購房相對積極，所以也提升了本地客戶的占比。
結合三四線城市的戶籍人口比和外地購房者占比來看，常住戶籍人口比高的城市主要分布于長三角和珠三角區域，其中又以三亞、東莞和佛山的外地客戶占比較高，海南三亞作為旅游城市，跨省投資的客戶一直較多，東莞、佛山也吸引到很多一線城市的外溢投資客；嘉興、常州、無錫作為長三角典型的發展前景良好的三四線城市，外來常住人口較高，外地購房客戶占比主要在2至3成，占比不高的原因主要為本地客戶也相當活躍、且都處于嚴格限購狀態。
同時在常住戶籍人口比過低的城市中，極少出現外地購房客戶占比高的情況，如遵義、衢州、龍巖等，此類城市大多整體經濟發展情況一般，對人口吸引能力弱，或是處于人口流失的階段，對外部購房者的吸引力也不高。
4、相比房價差距，一二線溢出需求對距離更加敏感（略）
圖：城市間距離、價差及客群占比（略）
圖：分別從距離和價差角度來看客群流入占比變化（略）
5、小結：購房者平均年齡大于一二線， 華南外地需求占比最高
2017年房價的快速上漲和相對寬松的調控政策，為三四線城市帶來了更多的外來購房者，樣本城市外地購房者占比達到20%，比一二線典型城市高出9個百分點，也正是有更多外來成年客戶的涌入，三四線購房者平均年齡更大一些， 35歲以上購房者占比達到了57%，比一二線高出3個百分點。分區域來看，經濟最為發達的華東、華南購房者年齡占比相差不大，但華南外地客戶占比明顯更高，如佛山、東莞的外地客戶占比都超過了40%，而在華東，諸如臺州、連云港等市平均占比都不到5%。這一方面是因為華南民間投資氛圍更加濃厚，購房溢出需求更為強烈，另一方面也是因為華南區劃內城市相對密集，廣東、廣西三線城市距離核心城市距離更近，核心城市需求外溢的距離成本相對較低，而華東六省一市（未計入臺灣省）范圍過大，核心城市輻射面積有限，在蘇北、皖北等地區仍有不少城市外來需求占比較低。
購房動機：投資性需求露頭，各區域出現分化
三四線城市原本主要處于庫存高、去化難的市場低谷，在2017年一輪熱度的帶動下，大量城市完成了“去庫存”的目標，且華東部分三四線城市由于需求旺盛，甚至出現無房可售的情況，原本三四線城市并不是投資的主要戰場，但在高位運行周期中，三四線城市客戶的購房動機中投資需求的占比也逐漸加大。
1、僅有1套房的剛需客群仍是主力（略）
2、華東華南二套貸款使用量較高（節選）
從三四線百城數據來看，2017年的購房客戶中，首套房貸的客戶占比最高，有49%的客戶使用首套貸款，其次為使用二套貸款的客戶占比為31%，而全款購房的客戶則較少，僅占總客戶的2成左右。這與一線城市主要以二套貸款或全款購房差異明顯，而二線和三四線城市在貸款使用情況方面更加相似。
全款買房的客戶占比最高的區域為東北、華南和西南的三四線城市客戶，東北有37%的客戶購房時使用全款，華南、西南區域則分別有27%和26%的客戶使用全款，全款購房占比較高，除購房習慣以外，一般是由于購房者經濟條件較好或房價較低。
二套貸款使用占比較高的區域為華東、西南和華南，均達到了35%及以上，使用二套貸款的客戶越多，說明該區域客戶在購房市場上更加活躍，投資性購房行為也更多，但這部分區域的城市市場可能會受到限貸、限購政策影響較為明顯。
3、八成項目迎來貨幣化安置客戶購房（略）
4、華東華南客戶投資意識領先，珠海客戶尤為明顯（略）
5、華東、華南整體配套優越，更易引來投資需求（節選）
分區域來看，華東區域的三四線城市配套的整體建設情況最好，平均每市的配套總量接近5萬間，其次華南、華北三四線城市的配套總量也均在4萬間以上，這三個區域總體來看配套建設情況最佳，相應地，華東、華南的房地產市場也相對最為活躍；西北地區相對發展落后，平均配套總量僅有1.4萬間/市，餐飲配套總量更是低至0.38萬間。
與之對應，華南、華東的純粹投資型占比分別為19%和13%，均高于全國平均水平。其中華南區域的投資型需求格外膨脹，由于廣深兩市的輻射作用，帶動廣東省內其他城市如佛山、東莞、清遠、惠州等快速發展，這些城市2017年住宅房價的年漲幅分別為10.63%、20.9%、39.7%和53.5%，這樣的房價漲幅無疑對于投資型客戶來說具有巨大的吸引力。
配套總量TOP10的城市中，僅有東莞、佛山兩市位于華南區域，其他8市均位于華東，長三角城市群整體蓬勃發展，此外山東臨沂和煙臺分別位列第7、8名，在區域內屬于配套情況較為優越的三四線城市，兩者去年房價漲幅分別為15%和9%左右，但臨沂的住宅均價更低，目前也僅為6109元/平方米，在配套建設較好的城市中尚屬于價格洼地。
結合城市配套建設的情況和客戶投資需求情況來看，總體呈現人均配套數量越高，客戶投資需求占比越高的趨勢，說明現已有較好配套基礎的城市，未來投資前景更被看好，典型城市為珠海、東莞、嘉興等。
按照散點圖分布來看，三四線城市主要可分為四類：
位于下圖第一象限的城市配套水平較好，也吸引了較多的投資客前往，主要都位于長、珠三角，也是三四線城市中較為熱點的城市；
第二象限中的城市人均配套水平也較高，人均配套總量在150間/萬人以上，但整體來看分為兩類城市，一類為無錫、紹興等經濟發達，但受制于限購政策而導致投資需求被壓縮的城市，另一類則為大慶、盤錦這樣其實配套總體量不高，但常住人口較少而導致人均配套高的城市，這類城市整體發展水平還不足，房地產市場也相對冷淡；
第三象限中的城市為投資客戶和人均店鋪數量都不高的城市，整體發展有進一步提高；
第四象限主要為一些人均配套水平不高，但仍然吸引了較多投資客戶的城市，較為典型的有鄂州、桂林等，這些城市雖然目前配套水平不高，但由于其在規劃利好、或者區域中有不可替代的資源、地位（鄂州順豐國際機場的規劃、桂林則是廣西省內最著名旅游城市）導致投資前景被看好。
6、小結：三四線城市以剛需為主，購房目的分化顯著
從三四線百城城市客戶購房的需求調研情況來看，居住需求目前仍是三四線城市的主流購房目的。華東、華南等經濟更加發達、配套建設完善的地區則客戶投資活躍程度顯然大于其他區域，利用二套貸款杠桿投資、擁有較多房產的客戶占比較高；而西北區域整體發展相對落后，城市配套仍處于低的能級，房地產市場中改善、投資需求的占比都較低，剛需房在這些區域有更好的市場，高端需求則相對較少。三四線城市內部各方面的分化較為顯著，房價、城市配套和購房需求等都有較大的差異，而且該差異還在持續擴大中，如何加快落后區域的發展，盡量平衡區域間差異是三四線建設中面臨的較大難題。
購房偏好：中檔、中高檔三房產品更受歡迎
1、90-120㎡受眾面更廣（略）
2、華南、華東購買力強勁，三亞客戶偏好高總價（略）
3、略高于均價的項目最受歡迎（略）
4、華南對小戶型接受度更高（略）
5、小結：中檔產品仍是主流，部分城市豪宅開始嶄露頭角（略）
總結：三四線調控與二線“搶人”并舉，外來需求將加速退場（節選）
回顧2018年一季度行業發展趨勢，可見三四線城市的市場熱度仍在繼續保持，尤其是土地市場熱度明顯高于一、二線，但與此同時，更多的三四線城市開始收緊限貸、執行限購，交易限價，市場熱度較高的華東、華南三四線城市更是個中典型，如蕪湖、泉州、惠州、三亞等市均在一季度出臺或升級了“四限政策”。受此影響，三四線購房需求會更多地向本地購房者、向居住性需求回歸，就市場熱度而言，區域核心城市周邊的三線城市、尤其是外地客群占比最大的華南片區，勢必會受到更多影響。
反觀二線城市，卻又在2018年開啟了“搶人”模式，進一步增強了對三四線的人口吸納能力，武漢、南京、合肥、西安等市在推進租賃住房建設的基礎上，還進一步放寬了人才了落戶門檻，以西安為例，在3月22日執行最新人才引進政策后，短短三天即新增落戶1.5萬人。受此影響，在部分缺乏就業機會、收入水平不高的三四線城市，年輕人置業需求會更多的流向一二線，在應對市場熱度下降的同時，這些地區打造產品還需要更多地考慮適老化，聯系2017年數據情況來看，在人口流出的東北、西南大區，這一現象將表現地更加明顯。
清明時節，歸鄉祭祖。鄉是標準的四線小城市。
這次回來，和往常一樣沒有什么變化，路邊還是不緊不慢的年輕人，記憶中修了好多次的馬路上還躺著殘破的鑿地機，注定難逃再次翻來覆去的命運，下午兩點過后街邊小館還能看到擠著喝燒酒的壯漢。
看似一切舒適安然，但有一個地方卻出奇的熱鬧。
這個地方就是售樓處！
隨便進了一個新盤，你都可以看到這樣一副景象。幾乎所有的模型沙盤旁都簇擁著人群，來來往往甚是熱鬧，賣房小姑娘忙的焦頭爛額，甚至還有因為搶最后一個戶型撕破臉皮叫嚷的購房者。
在樓市面前，人們總能把最深處的人性表演的淋漓盡致。
和幾個中介簡單攀談過后，事實又開始讓我坐立不安。
難以置信，一個四線小城市，半年時間，房價竟然從6000飆到了9000一平，尤其是專吃三四線有錢人的碧桂園，最新開盤價高達1萬6。這個漲幅和漲速就是連16年的北京都難與之匹敵。
而對于人均工資3千多的城市，我不知道這個房價會給大家帶來多大的責任與壓力，但我確定的是這里所有人都會堅信，現在如果不買房，以后還會更貴！
當天晚上和在政府工作多年的老友喝酒探到了實底。他對我說：“其實從去年接到房地產去庫存的任務開始，大家都在發愁如何讓老百姓買房。因為這個城市節奏太慢，房子一大片，人人都有房住，買房干什么？
而且房價不漲就永遠不會有人買房。但這時候正好趕上棚改啟動，最要命的是貨幣化安置。農村人的房子給你拆了，不給房子給補貼，你就只能去城里買房，需求一下子刺激起來了！
有的樓盤因此供不應求坐地起價，房價就起來了。別的樓盤聽說同行都漲了，哪有不漲的道理？于是也跟著漲。城里人一聽說好幾年沒動靜的房價竟然在瘋長，這還了得？趕緊買唄。這時候剛需出來買，改善把舊的賣了再換一套新的，外面打工的人回來買，有錢人把錢從銀行里都取了出來買房。這個連鎖效應起來了，房價就起來了。
但是庫存去了嗎？并沒有！因為現在開發商又開始拼命拿地，舊的房子賣完了，新的房子又蓋起來了，地這么多，房子永遠是蓋不完的。”
以前講過關于棚改的原因和來歷，其實就目前情況來講，三四線房價的瘋狂已經處于最后階段，接下來就是房價的下跌，這不是危言聳聽，是即將發生的事情！
這波三四線房價的上漲總體來說分為三個階段。
1.棚改拉升農民進城購房剛性需求
2.城市居民剛需和改善族入場接力
3.返鄉購房和部分投資需求入場哄抬房價
而今年3-4月很多三四線城市房價繼續暴漲的原因正是上漲周期第三階段遇上了樓市小陽春。
樓市小陽春不難理解，一般是年前3個月購房需求的集中釋放，再加上談婚論嫁等人生大事也在春節敲定，那么春節后買房就成了剛性需求的主戰場。這個在三四線城市顯得尤為明顯，因為娶媳婦兒必須得買房，這時候買不買房不是市場說了算，而是丈母娘。
這也是我年前呼吁剛需趕緊買房的原因，年前買房還有議價權，好盤的選擇也多。年后大家一起買房，你就少了很多機會。而且利率一直在不斷上浮，很多三四線城市的房貸利率均上浮10%，憑空多出來十來萬的利息誰都吃不消。
所以說，政府任務性的棚改拉升，開發商瘋狂的搶地造樓，售樓小姑娘故意地營造緊缺氣氛和人民群眾買漲不買跌的瘋狂心理共同打造了三四線樓市的繁榮。
而這，就是一個騙局！
這個騙局一般人是無法避免的，因為你會發現周圍的人都在談論買房，所有人都在催你買房，他們會用各種各樣的理由證明自己觀點是正確的。
無論是攀比心理、從眾心理，還是危機意識，你都會被瘋狂的市場環境和人們帶入迷局，眾人皆醉而你也會被灌醉。
三四線城市的興起
是所轄鄉鎮和縣城的衰落
一二線城市統計自己的人口，喜歡把所轄區縣的各種人口都統計進去，比如成都2000萬人口就是這樣來的，加入了簡陽；我認為三四線城市只能統計建成區的人口數，從這一點來看，各個三四線城市還是增加了100%以上，這是他們房地產的動力。
三四線城市的人口增加，主要是吸所轄鄉鎮的血，一般是兩種路徑：一是鄉鎮土豪直接進城，這個門檻比較高；二是曲線進城，先到一二線大城市打工，再回三四線城市安家，這就是所謂的農民工房地產現象。
三四線房地產，并不存在城市紅利
所謂城市紅利，指的是城市配套的不斷升級，導致城市地位不斷增加，而對外地人產生吸引力。
產業被剝奪，學校在衰落，沒有地鐵，連五星級酒店都難有2個的三四線城市，是沒有城市紅利的。
南充的建成區
就是單純的建成區面積擴大和建成區人口增加。
只有消費升級，比如三四線城市有萬達廣場。但絕不會吸引其它城市的人口，來你城市的萬達廣場消費，即便他們沒有。
這時候我只能送你股神巴菲特的一句話：“別人瘋狂時我恐懼，別人恐懼時我瘋狂”。好好想想是不是你現在身處的環境。
1
賣不完的房
這個其實可以從我朋友的話里找到線索。就是三四線的庫存是永遠去不完的。意味著什么？
意味著，三四線的房子，供給永遠大于需求。
當地政府最缺的就是銀子。管你房價透支了多少年居民勞動力，管你是否會扭曲城市發展路線，地是一定要賣的！
因為土地這個東西本質上價值為0，如果非要說有價值的話，那就是種糧食的價值，只有政府賦予了他很多額外的權利，他才具備價值，比如三通工程所帶來的交通便利、生活便利，學校醫院等賦予的增值價值，以及周圍大量的小區、商業圈所帶來的彼此互相增值，土地才開始從土壤向黃金轉變，開始變得寸土寸金。
所以對于產業趨弱的三四線城市，賣地成為了主要且唯一的發展路徑。
那么未來的房地產庫存可能消化完嗎？等這波需求釋放完之后，追求銷售指標的開發商又會有多少家參與到打折拋盤的行動中？
但是換句話講，政府也有苦衷，這不是辯白。因為不賣地，哪來錢發展基建，招商引資，沒有好的基建和形象怎么吸引更多的人才的入駐？
人才是一切價值的核心承載，如果沒有人，就算把紐約擺在你一個人面前，它也就是個大廢墟而已。我們做個假設，世界末日到了，全部人都死光了，你一個人獨享紐約，我覺得整個紐約的價值，還不如你自己開墾的那3畝良田，畢竟還可以長出來救命的糧食。
所以，城市發展的邏輯就是透支現有人的財富去供養即將到來的人群，層層向上滾動。
但可悲的是，這一切又是一個偽命題！
因為絕大多數三四線是吸引不來人才的，不單如此，甚至都留不住現有的人，譬如東北。
2
留不住的人
很早以前流行的是北上廣漂，前幾年又是逃離北上廣，現在竟然進化成了逃離三四線！
其實當初我聽到這個命題的時候，頗為驚訝。但是后來和我的很多學生聊過之后才發現，這不是偶然，而是城市化和信息進步的弊端，大量的事實已經無法掩飾三四線人才流失的真相。
首先是就業資源緊缺。三四線年輕人的處境是非常惡劣的，甚至比一線都差。大家或許在網上聽說過，研究生為了搶收費站的鐵飯碗爭的頭破血流，而在幾年之后因為智能化被機器取代，被迫下崗的事實。
目前來看，絕大多數三四線的所謂高級工作還是被國企和行政機關單位占領著，所有剛畢業的大學生都在為爭到一個鐵飯碗而努力拼搏，稀少的就業名額，讓他們窮途末路。
拿我們這個城市來講，財經大學畢業的一本大學生幾乎所有人的夢想竟然是在城里的四大行當一個柜員，原因是，工作體面還很穩定！
當然晉升更加艱難，關系第一，能力第二，這一直是三四線升職加薪恒定不變的法則！所以三四線的就業對于一般年輕人來講，就是稀缺且不公平的競爭，那么大家為什么不選擇一個更好的工作環境呢？
第二是，難以承擔的生活成本。前面講到三四線的年輕人都在爭取體面的工作，但是體面工作賺來的薪水，別說是實現夢想，就連基礎的生活都承擔不起。
之前隨著城市化和收入的提升，促進了三四線城市消費的增長，然而如今房價的一路飆升，被帶動的物價水平也完全不輸于一線城市。
吃頓快餐2、30，看場電影5、60，去KTV唱歌和北京的價格一個樣，但音響設備還差之千里，花著同樣的錢，納著同樣的稅，卻無法享受到和一二線城市等價的服務和配套。
所以，拿著四五千的工資，看著一眼望到底的生活，背負著成家立業的使命，看著心儀的姑娘，聲嘶力竭的掏空父母輩的存折去買房，這也許就是三四線年輕人最為真實的生活寫照。
但凡是有一絲拼勁兒的，都愿意背起行囊去尋找更好的發展機遇。
3
三四線樓市的未來
那么賣不完的房子和留不住的人才共同證明了三四線以短期非常規需求支撐的房價上漲是難以維系的。
而且，目前絕大多數三四線城市房價已經見頂，房價收入比拉伸到非常危險的狀態，居民消費力被迫擠壓，今后很長一段時間市場消費能力會進入低迷狀態，對于人口基數小的城市影響會非常大。
簡單來講，就是大家賺的錢都去給銀行還房貸了，哪有更多的錢去消費支持城市經濟的發展？
所以在此波房價上漲周期結束后，三四線將會進入一段很長的房價回落期。有人會問我，那么三四線的房價何時開始下跌呢？
按照之前兩會透露的信息，國務院確定實施2018年到2020年3年棚改攻堅計劃，將再改造各類棚戶區1500萬套，18年將開工580萬套。
而事實上，目前大批量三四線城市已經進入最后的沖刺階段，不少地方已經開始為棚改建設資金發愁。而這580萬套的棚改目標將會向更低能級城市推進，這部分城市自身吸引力不夠，并且當地人并不缺房，因此政策實際對房地產銷售的推動作用將會大打折扣。
不出意外，子木預測，部分三四線城市將會在2018年底之前冷卻轉折，當然城市人口基數和棚改規模將會決定城市房價下跌的先后順序。這就是一場擊鼓傳花的游戲，一棒一棒傳下去，最后一棒的接盤俠，必定是高位站崗的悲劇。
現在三四線房價的瘋狂一定會成為未來市場反水的依據。所以大家一定要學會獨立思考，避免成為騙局的最終受害者。
最后給大家幾條建議：
1.現階段不要妄圖在三四線投資房產，雖然這輪房價的快速上漲讓當地房地產成了理想的投資標的物，但是人口的流失，無法去化的庫存注定了三四線房價下跌的命運，況且三四線的剛需還沒有養成購房二手房的習慣，你投資的房子未來誰會接盤？
2.部分環一二線的三四線城市因為區位優勢猶在，需求面仍然可以繼續接受溢出效應，因此房價相對較安全。而三四線中的省會城市，在城市化進程中由于地方的保全和中央的重視，即使房價下跌，幅度不會太大。
3.如果有可能，年輕人盡量去周邊最好的城市發展，接下來是二線城市的崛起時期，城市發展的紅利會加速你財富的積累。年前聽子木買了房的人，要操盤穩手，而現在準備在三四線買房的人，純剛需就沒辦法了。如果不著急的可以靜下心來等待時機，避開高峰。
如果你的丈母娘逼你現在買房，請把此文章轉發給她，告訴她，一年之隔就是十來萬的銀子，與其白給銀行和開發商，還不如帶你心中的她來一次浪漫的旅行。
最衷心的建議！
