山西省長治市是一個四線內陸小城市，但近幾年房價飆升，漲幅居然超過全國90%的城市，是何道理？前段時間我分析一了下其中原因，在此展示一下分析過程，并推而廣之，看看未來中國房地產的走勢。
一、依據的經濟學原理
根據經濟學原理，價格是由供求關系決定的。那么，供求關系如何決定價格呢？舉個簡單的例子：假如市場上有100人接受一萬的價格，100人接受九千的價格，100人接受八千的價格，100人接受七千的價格。那么如果市場上只有100套房供應，價格就會是一萬，有200套房供應，價格就會是九千，有300套房供應，價格就會是八千，有400套房供應，價格就會是七千了。
原理就是這么簡單！我認為原理越簡單越好，要先抓住主要變量，等得出結論后再考慮次要變量的影響，進行微調就行了。
按此方法，如果我們能分析出在不同價位上長治有多少需求，再找到同期的供應量，一對就可以找到長治房價飆升的原因了。
二、長治各階層收入分布
前面說到房價是由供求關系決定的，所以我們需要先來分析需求端的情況。買房需求人人都有，但要變成實際需求還是得能拿出錢來，所以接下來主要討論長治人的收入分布情況。
網上有很多中國各階層收入表，大都是搞營銷的瞎編的，用懸殊的差距刺激人撈錢的欲望。具體到長治的更是查不到。但國家統計局發布有2019年全國居民五等份分組人均可支配收入數據，我們可以由此來推出長治家庭五等份分組戶均年收入表，如圖所示。
第一列是全國居民收入分布，第二列是估算出的長治居民收入分布。怎么算呢？全國城鎮居民人均可支配收入為42395，長治為34426，都在中上區間，因此按這個比例估算長治中上組數據。全國居民平均可支配收入30733，長治為25731，可估算中等組。全國農村居民可支配收入16021，長治為15151，可估算中下組。而且可以看到，越高的組別長治和全國差距越大，越低的組別差距越小，比如中下組差距為6%，所以最低組可估算為一致。然后再根據平均數公式倒推出高收入組數據。
第三列是估算出的長治家庭收入分布。2018年長治人口3468120，戶數1188814，平均每戶近3人。但城區51.58萬人，12.45萬戶，每戶超過4人。說明高收入家庭人口更多，最低組別則多是留守老人了。所以依次按圖中系數相乘，得出家庭收入分布估算數據。
由第二列數據我們可以看到，長治前20%的人，也就是說有70萬人的人均可支配收入平均達到五萬多，而這些人多數應該住在潞州區，所以當我們看到《2020年潞州區住房困難戶人均可支配收入認定標準》里“人均收入28000的是低收入家庭，人均收入34426的是中下收入家庭。”的時候，就不必奇怪了。
三、長治人能買得起多貴的房子
前面我們估算出了長治家庭年收入分布情況，接下來我們看看這些家庭都能買得起多貴的房子。
咱們再細分一下。比如前20%的高收入家庭，平均收入是214048（如圖第一列），我們都知道在收入統計里平均數會略高于中位數，所以可以簡化為中位數約20萬，也就是說前10%的家庭年收入高于20萬。以此類推，得出第二列。
接下來推導第三列，還是以最高收入家庭為例。一般來說，買房時首付不是事兒，辦法多的是。還貸能力才是瓶頸，按銀行要求，還款額不得高于收入一半，這些家庭又多是兩三套房，年齡也比較大，所以貸款利率會高點兒，期限會短點兒，他們的需求則多是大房子。
因此，按照這些情況，結合貸款政策，可推出這些家庭能夠承擔的房價在1.2萬元以上。這樣的家庭長治大約有8萬多戶。同理，可推出能買得起九千房子的有20萬戶，能買得起七千房子的有23萬戶，能買得起五千房子的也有23萬戶。
能買得起并不意味著就會去買，所以這只是承受能力，而不是真實需求。那么，各價位段上到底有多少真實需求呢？還得繼續細分。
四、農村有多少買得起市里房子的？
還是從2019長治居民收入分布數據（圖中第一列）出發，算一下前三組平均數為35451，后三組平均數為14420。再查可知長治2019年城鎮居民人均可支配收入為34426，略低于前三組。農村居民人均可支配收入為15151，略高于后三組。
于是將第一列每組以虛線再平分開，變成第二列。城鎮居民收入主要集中在上七格，農村居民收入主要集中在下七格。并非說城鎮就沒有很低的，農村就沒有很高的，只是比例很小，為了簡化分析，我們忽略一下。
網上還可查到目前長治城鎮化率接近55%，那么除掉上三格代表的30%，中間四格所代表的40%里有25%是城鎮居民。農村居民則占了中間四格里剩下的15%和下三格代表的30%。
再對應上節我們推出的全市居民各價位可承擔戶數（第三列），將中間交叉部分按3：5比例分開，可得出農村居民能買得起七千價位的有8.6萬戶，買得起五千價位的也有8.6萬戶。
我們再定義一下什么是市里，就是說未來的長治主城區。從目前發展趨勢看，包括老城區、西北濱湖新區（原郊區）、東北高鐵高新片區（含部分潞城區）和城南經開區（含部分上黨區）四大塊兒。目前這個區域房價最低也快七千了，所以農村能買得起市里房子的大約有8.6萬戶。五千價位段則主要對應縣城房價，因我們主要分析市里，所以這部分需求就不說了。
接下來我們再把城鎮居民的住房擁有情況說一下。
五、城鎮家庭都有幾套房子？
前面我們推出農村居民購買力的同時也得到了城鎮居民購買力數據，如圖第一列。今天看看他們目前擁有住房的情況。
根據今年初央行發布的中國家庭資產報告，目前全國城鎮家庭住房自有率達到96%，也就是說只有4%的家庭暫無住房，長治情況也會差不多，因此可估算約2.3萬戶還沒有住房，不考慮少數特殊情況的話，可視作全部在低收入組里。
擁有三套住房及以上的家庭占比10.5%，約6萬戶，我們看做全在高收入組里。兩套住房的占比31%，約17.6萬戶。剩下的就是一套住房的了。從高到低依次排下來，形成圖中第二列的分布格局（因空間關系，間距未按比例劃分，僅是示意），這就是長治城鎮家庭購買力及住房擁有情況。
下面我們再把城鎮家庭細分為市里和縣里兩級，加上農村家庭推出總需求。
六、總需求
查了查，主城區只有2017年的數據。沒辦法，還是一半靠數據，一半靠推理，把市區的分出來了，具體過程略過，咱們把細分后的結果列個總表，如圖所示。
先看第一第二行，購買力在一萬二以上價位的市里有兩萬戶，縣里有六萬戶。他們房多錢也多，為了下一代，他們在大城市買房的可能性要大于在長治買。有人說“高鐵一通，人去樓空。”，大多數人都去不了，有實力去無非是他們。但市里一萬二以上的房子不多，掰著手指頭也數得過來，這里面很少一部分人買就撐起來了。這一小部分需求可以看做改善需求，那些大別墅、洋房大平層、核心學區房就是給他們準備的。
再看第三第四行，九千到一萬二這個價位段購買力強大，市里縣里各十萬大軍。市里的是改善需求，縣里的就是剛需了。
接下來第五第六行，七千到九千價位段，市里的需求不多，一萬戶，而且這個價位段對應的收入水平在潞州區可以申請經濟適用房，忽略不計。主要是縣里和鄉村兩級，有22萬戶剛需大軍。
通過以上分析，可以看到，不算改善需求，未來要進城的有32萬戶，九十多萬人。有人說不會那么多吧？會！我在以前的文章中分析過，等城市化進程結束，長治主城區還會凈增五六十萬人口，那時候主城區的邊界就會擴展到長北、潞城和韓店了（如圖二）。沒辦法，是人都想往高處走，縣里的要來市里，市里的要去省里，一增一減就剩五六十萬了。
綜合以上，城鎮化完成之前主城區九千以上價位約有10萬改善，10萬剛需，七千到九千有22萬剛需，共42萬需求。10萬改善會騰出10萬二手房，所以新房還需32萬套。
那么，城鎮化還需多少年呢？估計還得二三十年，按25年算的話，每年需求新房約1.3萬套。也就是說每年市場供給1.3萬套的話將是平衡狀態，房價僅隨收入微漲。
但人性的弱點是買漲不買跌，看見漲就會有人投資，造成需求上升，房價過快上漲。開發商一看有錢可賺，會加速開發，供給量上升。上升超過均衡量50%，也就是供給達到2萬套，會出現轉折，房價橫盤。橫盤一段時間后，投資需求退出，房價下跌。開發商看無利可圖，也會降低開發力度，供給量下降。當跌破均衡點，低到1萬套的時候，供小于求，此時購買力也已隨時間流逝而提高，房價再次進入上升階段。
這就是一個波段，大約十年。長治本次波段大概從18年開始的，下面我們查一下近幾年的供給，看看長治房價飆升的原因。
七、上一波段的過程和本輪飆升的原因
需求端的數據不好找，供給端的數據更難尋。在統計局的網站上翻了翻，只能找到18年以前的。我把06年到18年的數據抄下來，看看上一個波段發生了什么。
第一行是銷售面積，這里包含全市各縣區，但不包含那些手續不全的小產權房。第二行是銷售額。第三行是我用銷售額除以銷售面積得出的比值，應該接近房價。由此我們可以看到，因次貸危機，07到08微跌，是上上個波段的尾聲。09四萬億刺激之下大漲，開啟了新波段，直到17微跌，歷時九年多。18年是現在這個波段的起始。
其中09到12是快速上漲期，四年。13到15橫盤三年，16、17微跌兩年。這和我的記憶差不多，只是感覺起伏被熨平了。也許因為這些數據包括各縣區吧。我記憶中主城區房價07年就達到了三千多，08微跌，09到12從三千快速上漲到了五千多。13到15橫盤微漲到六千多，16、17微跌。18年從六千多起步，現在九千多了。
我們再看最后一行投資額，13年是上一波段的高峰，一方面是國家控制信貸，一方面也說明開發商的嗅覺還是最靈敏的，他們在橫盤前提前剎了車。但從第一行銷售面積可以看出老百姓還在買買買，而且增長迅速，為啥？因為那幾年長治路網建設很快，市到縣的快速路，縣到鄉，鄉到村的各級路網建設使得通勤便利，更多家庭開始到上一級區域購房。
第四行是施工面積，參考價值不大。第五行是竣工面積，對比第一行銷售面積，可以看出竣工面積滯后于銷售面積，因為房子都是先賣再竣工。
看供給量，我們還是得重點看第一行銷售面積。因為中國住房市場一直處于賣方市場，銷售量即可看做供給量，就像小米手機的饑餓營銷一樣，供應多少決定了賣出多少。這個不斷增長的數據也說明了需求的旺盛。
可以看到，16年198萬平方米，按長治主流120平三房來看，接近1.7萬套。17年250萬平方米，超過了兩萬套。當然，這其中包括各縣區的，差不多一半吧，需剔除。但同時，我們知道那時候五證不全的、小產權的也十分猖獗，完全可以頂替縣區數量。所以房價出現下跌。
18年的時候，由于前幾年開發商減少投資，供給量下降到214萬平方米，已不足兩萬套，剔除各縣區，主城區已不足一萬套。特別是長治出臺了對小產權房的最嚴打擊政策，導致供給量嚴重下滑，從而開啟了新一輪的暴漲。19年供給也沒有多大起色，繼續暴漲。今年城南供應增多，具體數量沒有找到統計數據，但顯然不足一萬套，所以繼續飆升。
八、影響房價的主要因素
根據以上分析，可以看到影響房價的主要因素有以下幾個方面。
1、收入水平
收入水平決定了購買力。放眼全世界，每個國家貨幣都超發，收入水平一直水漲船高。這個除非經濟出現大問題、大蕭條才會導致收入的短期下跌。因此，購買力大概率持續上升，每十年翻個倍還是很輕松的。
2、人口總量和城鎮化水平
人口總量與城鎮化缺口的乘積就是未來的剛需總需求量。中國目前還有20%以上的缺口，也就是說還有三億人要進城。預計以國家級中心城市為核心的城市群將來還會吸納一億，比如鄭州將來再吸納五百萬，周邊再吸納五百萬。以二線城市為主的幾十個城市吸納一億，比如太原再吸納二三百萬。剩下一億被三百來個三四線城市瓜分，比如長治市區再吸納四五十萬。
3、供給量
剛需需求量有三億，人均五十平米的話就是150億平米。目前全國住宅供應量每年在15億平米左右，所以有人說房地產還能有十年的白銀時代，房價還會和收入增長持平。之后就只有純改善需求了，到那時，房價將慢于收入增長。
4、國家政策
前三項是影響房價的主要變量，這三個決定了房價繼續漲是大概率事件。國家政策是擾動項，將影響漲幅和漲速。以目前的國家政策來看，有兩個主要目的。
一是限購，防止漲幅過大，防止出現歷史上土地兼并一樣的房產兼并，形成大地主和佃戶一樣的大包租公和租戶的對立，導致社會不穩定。所以國家政策在控制需求端，各種限，限資格、限貸款、限出售……
二是限速，防止城鎮化過快完成。怎么說呢，玩過燒烤吧，就那么些木炭，火燒的太快肯定不行，炭早早燒沒了肉怎么烤？得慢慢燒慢慢烤。房地產業還是目前最大的經濟支柱，很快搞完的話，新支柱產業還沒培育起來，接不上咋辦？所以可以看到政策也在控制供應端，各種控，控土地出讓、控房企貸款、三條紅線、等等。
這樣供求兩端都堵，讓房地產小火慢燉，給高新技術產業發展留出足夠的時間，將來接續上了就行了。因此預計白銀時代會再延長十來年。
九、未來房地產走勢
通過以上分析，中國房地產白銀時代還將有二十年以上，房價再漲四五倍的概率很大，除非出現極大的黑天鵝事件。當然中間還會有兩三次小波折，那就是投資買房的最佳時機。當然，對于剛需來說，最佳時機永遠就在當下，因為您有現實的需求，無論將來漲跌，您先用上了，就是價值。沒需求的投資客還是等等小波折，留點兒空間給更需要的人，也免于在房價下挫時引起心痛。
