醬酒熱，城市火。
文 | 云酒團隊（ID：YJTT2016）
2018年，剛畢業的小程考上了茅臺酒廠。這一年，金科集團樓盤“鹿鳴東方”開售，小程以7381元/㎡的價格買下一套146平米的房子。
這個價格曾在當地引起了不小的轟動。
隨后，其他房開商紛紛效仿，蓄勢已久的仁懷房市一觸即發。在一次次的驚嘆和錯愕后，人們才意識到，房價陡變不是偶然。轉眼三年過去，“鹿鳴東方”的價格已上漲至萬元左右。
而若將時間撥至“十二五”期間，全國十大房開商碧桂園集團入駐仁懷大興土木，仁懷房價卻未出現大的波動。數年之后，金科集團2018年進入仁懷，卻一炮打響，引領房價風潮。
這中間發生了什么？
碧桂園、金科遭遇為何冰火兩重天？
自《仁懷市南部新城規劃》2010年獲省政府批準開始，碧桂園便挺進仁懷。在土地審批、融資等方面，市政府給予了優厚的待遇，南部新城建設工程的開啟標志便是仁懷市與碧桂園簽訂合作協議。
南部新城是仁懷市城區規劃重要的組成部分，規劃面積20平方公里，其中近1/10的新城面積劃歸碧桂園。其后，碧桂園推出了豪華別墅、景觀高層各式住房，2014年開售后反響不錯，但仁懷房價此時尚無明顯增長。本土房開商打造的高檔小區惠邦國際和國酒城，“十二五”期間房價也在三四千元左右。
▲仁懷市南部新城
數年后，金科在仁懷的開發卻顯得十分搶眼。2018年首入仁懷，打造建面約130-190㎡的鹿鳴東方，首開仁懷高房價之先河，每次開盤場面十分火爆。
自此始，仁懷房價日新月異，節節攀升。惠邦國際和國酒城，房價陡升至7000-8000元/㎡左右；2019年，榮光未來城在南部新城開建，2020年房價在6500-6900元/㎡左右；2019年，金科集團新樓盤“禮悅東方”項目在南部新城落地，價格在6800-7500元/㎡左右。而今，上述樓盤已齊頭并進站上了8000元+的高位。
4月29日，萬達集團、茅臺集團與仁懷市政府三方共同簽訂投資合作協議，在南部新城投資建設大型城市商業綜合體項目。有消息稱，簽約當日房價上漲了1000元。資本總是敏銳的，在醬酒的風口上，任何風吹草動都可以成為他們提價的利器。
從中我們可以看出，仁懷房價在2019年以前低于遵義市平均水平，下半年開始超過遵義市主城區匯川區，位居遵義地區之首，在遵義地區整體房價有所下降的趨勢下，仁懷房價仍在不斷上漲。可以說，正是2018年金科的風潮，使得仁懷市房價猛然抬升。
這里不僅要問，從不溫不火到價格猛增，碧桂園與金科面對的樓市行情，為何截然不同？從兩者的入駐時機，我們或可找到答案。
碧桂園進駐仁懷時值白酒行業深度調整期。2013年至2015年，因國家三公消費等政策的出臺，白酒行業發展勢頭放緩，大多酒企開始調整策略。這對于仁懷當地經濟熱度與投資熱情，也提出了嚴峻的挑戰。
而2018年金科入駐仁懷時，茅臺集團已經走出調整期，年度銷售收入首次突破700億元，仁懷白酒產業走向復蘇，市場活力再一次被激發。2018年，仁懷地區生產總值突破千億大關，2019年工業總產值達1028億元，率先成為全省首個“雙千億”強市。
據統計，2020年，仁懷市地區生產總值是“十二五”末的2.8倍；工業總產值是“十二五”末的2.1倍；城鄉居民人均可支配收入分別是2015年的1.5倍和1.6倍。
仁懷經濟結構以第二產業（主要是白酒行業）為主，占比達70%以上，其余農業、服務業等不少也都圍繞白酒產業展開，經濟發展對白酒行業的依賴程度較高。因此酒業之于仁懷，猶如動脈之于人，其力足則驅市以強，其力微則經濟不振。高房價的背后，實則是仁懷高速發展的白酒產業。
以酒立市、以酒興市
改革開放前，仁懷城區僅有街心花園至一轉盤的一條街。改革開放后，仁懷白酒工業開始飛速發展，經濟不斷騰飛。尤其是近年來，白酒工業已成為仁懷經濟發展的重要“引擎”和經濟增長極。
1995年，仁懷撤縣建市，大道開建，以建行大樓為起點，42米寬大道兩側的郊區興起基建熱潮……1997年，仁懷拉開了“三點兩線一大道”城市建設序幕。酒都新區建設、國酒新城崛起、南部新城開發、蒼龍區域拓展、魯壇區域輻射、茅臺鎮“國酒之心”打造等項目，促成仁懷“一城四片”的城市空間布局。
據統計，仁懷城區由1978年的不足4平方公里、3萬余人，到2017年末，城市建城區面積達24.3平方公里，城區人口30余萬人。以魯班、壇廠為中心的南部新城，還拉開了24平方公里的骨架建設。今后，仁懷市主城區人口（含中樞、茅臺、魯班、壇廠）力爭向50萬發展。
縱觀仁懷城區發展，自北部往南逐漸推移，從街心花園到如今勃興的南部新城，每一步跨越，都是一次經濟的躍升。尤其是“十三五”時期，仁懷建設迎來新的階段。2017年茅臺機場建成并通航，為仁懷醬香酒開辟了快捷空中通道；截止2020年末，仁懷市路網四通八達，公路里程達3961公里。
▲茅臺機場
而就是在這一時期，仁懷醬酒行業開始井噴式發展。
“十三五”時期，仁懷市工業經濟領跑全省，白酒工業總產值、銷售收入、利稅率全省第一，茅臺集團實現營收上千億、市值過萬億的歷史性突破，億元以上白酒企業達11家，醬香酒產業躋身千億級產業集群。
2020年，仁懷地區生產總值達1364.11億元、工業總產值達1055億元，位列全省縣域經濟第一方陣前列，西部地區縣域經濟第二名。仁懷城鄉居民人均可支配收入分別達39730元和14775元，高于全省和遵義市水平。貴州省城鎮常住居民人均可支配收入3.61萬元，農村常住居民人均可支配收入1.16萬元。
酒業還解決了仁懷大部人員的就業，僅茅臺集團吸納就業人數就近四萬人。除此之外，其他中小型酒類企業也是遍地開花，帶動約2.5萬人就業。據了解，2020通過從事規模種植業實現就業的農戶就達6萬戶以上。此外，圍繞諸如印刷廠、包裝廠、物流公司、銷售公司在內的相關配套公司也數千家。整個白酒產業鏈，養活了仁懷大半的人口。
能在茅臺酒廠工作，在仁懷是一件令人歆羨的事，因為這意味著穩定、高薪、待遇好。以2017年為例，貴陽市就業人員平均工資為6.67萬元/年，遵義市為6.36萬元/年，是年茅臺發放的員工薪酬總額為22.22億元，其員工總數為2.4萬人，平均每個員工薪酬為9.25萬元/年，遠高于貴陽和遵義。在仁懷的購房群體中，茅臺集團職員始終是一支重要力量。
醬酒熱，城市火
2020年，醬香白酒以占約8%的白酒行業產能，實現行業銷售收入約1550億元，約占中國白酒行業銷售的26%，實現行業銷售利潤約630億元，約占中國白酒行業利潤的39.7%。“天下熙熙皆為利來，天下攘攘皆為利往”，醬酒熱已吸引各方關注。
仁懷作為醬香型白酒的核心產區，一時成了投資的熱土。云酒頭條（微信號：云酒頭條）《最全“染醬”版圖》調研顯示（點擊鏈接閱讀原文），近年來，至少有20家非醬企業涉足醬酒生產。僅2021年以來，業內就有多家非醬企業跨界進入醬香酒領域，其中大多落地仁懷。
資本青睞仁懷，在貴州省、遵義市政府的規劃中，也將仁懷置于重要位置加以布局。
貴州省“十四五”規劃提出，強化以縣城為重要載體的新型城鎮化建設，將處于交通節點和樞紐、具有區域帶動作用的盤州、威寧、仁懷等地培育成重要區域性支點城市。
遵義市實施的“縣域經濟倍增計劃”曾提出“1+3”縣域經濟發展格局，其中仁懷被單獨列在其他三大方陣之上，定位為遵義市縣域經濟高質量發展“領頭羊”，要求仁懷建成遵義副中心城市，2025年地區生產總值突破2000億元。
據貴州省統計局數據顯示，今年一季度，仁懷市地區生產總值以359.97億元在全省88個市（縣區）中穩居第一，縣域經濟“領頭羊”地位不斷凸顯。
實際上，無論是貴州省曾經提出的“一看三打造”戰略，還是現今的“工業倍增行動”，仁懷市始終勇挑重擔，肩負使命，持續推進工業強市戰略深入推進以醬香白酒產業為主導的新型工業化。
據云酒·中國酒業品牌研究院高級研究員、資深醬酒專家權圖研判，醬酒這波趨勢一定是20年以上的長周期，一定有5000億以上的市場規模，一定有3000億以上的行業利潤，產業利潤將占據白酒行業50%以上，這是一個氣勢磅礴的長周期機會。
從醬酒的發展趨勢來看，仁懷在未來仍大有可為，完成城市迭代升級當不是難事。
但也應看到，仁懷的發展立足于比較優勢理論（即如果一個城市某種產業的機會成本，低于在其他城市生產該產品的機會成本，該城市在生產該種產品上就擁有比較優勢），選擇了單一的經濟發展模式，抗風險能力較弱，這從上一輪白酒調整期中仁懷經濟的表現便可見一斑。這也是仁懷近年來致力于延長、拓展酒類產業鏈，同時做強金融、貿易等產業門類的重要原因。
對于包括仁懷在內的諸多“酒城”而言，在未來酒業和城市的建設中，不僅要持續做強白酒產業，更應兼顧產業鏈的強化，豐富產業形態。城市建設應該抓住這次千載難逢的機遇，在基礎設施、醫療教育、優化產業結構上苦下功夫，提升城市的整體實力和抗風險能力。
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