剛剛，恒大“辟謠”了。
今天早些時候，一份《恒大集團有限公司關于懇請支持重大資產重組項目的情況報告》在網上迅速瘋傳。
這份報告描述出了一種恒大向廣東省“訴苦”的畫面。由于內容太過聳動，也不知真假，我就不貼出報告了。感興趣的朋友可以自己找來看看。
恒大對此是打死都不承認的。
“有關我公司重組情況的謠言，相關文件和截圖憑空捏造，純屬誹謗……我公司已向公安機關報案……”
耐人尋味的背后，還是耐人尋味。
這事情，絕不簡單。
01
9月17日，全國第一大房企恒大提前償還了15.65億美元(約合106億人民幣)的外債。公告表示，此舉是為降低債務水平和融資成本。
如此急迫提前償還，或與房地產融資監管“三條紅線”有關。
上個月，住建部和人民銀行在北京召開重點房企座談會，給重點房企劃定了“三條紅線”：
房企剔除預收款后的資產負債率不得大于70%；
房企的凈負債率不得大于100%；
房企的“現金短債比”小于1。
一句話，就是負債水平過高的房企不能再加杠桿，一旦“過線”就不能增加或需嚴控有息負債規模。
今年上半年房企半年報數據顯示，恒大、融創、綠地“三條紅線”全踩；中南、世貿“踩線”2條；保利、萬科、招商蛇口、中梁“踩線”1條。
看到這里，你應該就不難理解，為什么今年恒大會高調推出兩次樓盤打折促銷活動了吧。一切，都是為了提(ti)升(qian)業(huan)績(zhai)。
恒大不容易啊。
02
2016年是房地產的好日子。
恒大地產想要借殼上市回A股，尋覓了一圈，最后看中四家公司，深深房 、嘉凱城、廊坊發展和梅雁吉祥。
當然，真正的底牌是深深房。
這個應該很好理解，恒大地產制定了將總部遷往深圳的計劃，未來跟深圳就是站在同一條船上了。而且深深房又是國企，涉及這么大的資產重組項目，這么敏感的行業（房地產），背靠一家國企，就不是一個人在戰斗了嘛。
2016年10月3日，恒大地產跟深深房簽署了《關于重組上市的合作協議》，約定深深房發行A股股份來購買恒大地產100%股權，而恒大拿了深深房的股份，也就成了深深房的控股股東。
這個事情謀劃了很久，但是四年過去了，都還在鏡中水月。
因為它涉及到監管的一條“紅線”，就是政策上不允許房地產公司在內地上市。
恒大“掙扎”了一段時間，用起了另外一種融資方式——引入戰略投資者。
大家還記得吧，16年前后，是大放水后房地產狂飆突進最瘋狂的日子。一二線漲到人人自危，無心工作，三四線小地方也跟著狂漲一倍。
恒大的套路就是下沉到小縣城，用高周轉的方式賺上一波。在那個黃金時代，傻子都知道加杠桿的好處。
所有人都認為，賭明天一定會有未來。
在這樣的氛圍下，2017年恒大地產引入了1300億元的戰略投資。
據時代財經整理，首輪8家：中信聚恒（50億）、廣田投資（50億）、廣東唯美（50億）、中融鼎興（30億）、華建（30億）、美投（30億）、睿燦投資（30億）、山東高速公司（30億）。
第二輪13家：深業集團有限公司（55億）、寶信投資（50億）、華達置業（50億）、麒翔投資（50億）、鍵誠投資（35億）、睿燦投資（35億）、鴻達投資（30億）、宇民投資（20億）、金橙宏源（20億）、嘉寓（20億）、深圳中意（10億）、豪仁物業（10億）、永合金豐（10億）。
第三輪6家：山東高速集團（200億）、蘇寧電器集團（200億）、深圳正威（50億）、嘉寓（50億）、廣州逸合（50億）、四川鼎祥（50億）。
短短一年時間，恒大地產就完成了史上最大規模股權融資，1300億元到賬后，恒大地產估值飆升至4252億元，一度超過萬科A總市值。
真不愧是中國第一、世界五百強的房企。區區一條愛馬仕皮帶算得了什么。
但是有句話怎么說來著，借來的錢，含著淚也要還完啊。
如果恒大地產能夠成功借殼上市，這27家投資者就能一道升天，日日會所。
可惜啊，恒大地產遲遲邁不出這一步。
03
恒大當年敢簽下對賭協議，想必不是貿貿然的決定，而是對自己借殼上市很有信心。
后來不知道什么原因，恒大地產還是沒有闖關成功。
可能很多人會問了，這條“不允許房企上市的紅線”到底是什么來頭？
說起來，這個政策最早可以追溯到1993年。
“當時的情況是經濟過熱中出現房地產熱，土地批租、樓堂館所建設在各地泛濫”。
為了防止經濟過熱，上頭出了這么一個政策。后來，它就成為了資本市場上的一個行規，貫穿至今。
當然，不是說完完全全就沒有機會，而是這條道路充滿了艱難險阻，比其他行業的難度高出太多。
可以說，房企的上市之路是非常受歧視的。一方面被視為地方上的經濟支柱，一方面又畏之如虎。
不給房企開閘，可能是基于以下幾個理由：
第一中國是一個政府主導性經濟體。國家習慣于宏觀調控，經濟熱的時候踩剎車，經濟冷就的時候加加油。如果房企在經濟上行的時候拼命加杠桿，很可能會在說來就來的政策調控下，摔得遍體鱗傷，成為社會系統性風險的最脆弱的那個板塊。
第二房地產的風險系數甚高。91年日本房地產泡沫崩盤，93年海南樓市大潰敗，歷史上的經濟大衰敗，往往都發生在房地產領域。這個行業特別的重資產，借由土地抵押便可以從金融機構套出貸款，拿了錢去買一塊新的土地，之后又可以再抵押融資，不斷的開發下去。試問哪個行業有這樣的資本煉金術？所以，房企的資產負債率天然就容易沖高，一旦現金流斷裂傳染性不堪設想。
第三，房地產是國內被罵的最多的行業。
……
所以，房企在資本市場上的待遇，就有點像那種不符合產業升級方向、需要被淘汰掉的污染性產業，很難在股市上分得一杯羹。
04
關于房地產，政府有無數種調控手法。
不過在我看來，有關部門的調控充滿了很多自相矛盾、相互沖突的手段，導致最后的效果大打折扣。
大家想過沒有，為什么過去很長一段時間內，越是調控，房價漲得越猛呢？有一個很大的原因，就是里頭有部分調控政策的作用，根本就不是抑制房價，而是會推動房價上漲。
比如說，“收緊房企融資渠道”這一條。
這是普通民眾特別喜聞樂見的事情，因為他們覺得，全天下最壞的人就是開發商了，不能讓他們的日子太舒服。
那就斷了房企的糧吧！
聽起來很解氣，實際上完全是違背經濟學原理的。
諸位想過沒有，讓一件東西價格下跌，難道不應該是加大供應，壓縮需求，讓特別緊張的供需關系趨向于平衡嗎？
所以，你打擊房企是幾個意思啊？人家沒有錢去拿地，無法狂飆突進的去建房子，怎么向市場加大供應呢？
有關部門真正應該做的事情，其實是拼命賣地，然后鼓勵房企們都來開發，并且在這個過程中嚴防開發商囤地、捂盤、惜售，讓他們盡快蓋好房子扔到市場上去，實行天量供應。
大家一看，好家伙，房子比老家的韭菜還多，就不會有搶房的著急心態。再配合限購限貸等手段，整個市場預期就能降下來。
整個鏈條是非常簡單的。關鍵點在于想要加大房子供應，地方政府就必須擴大土地供應計劃，這樣地價可能就會陰跌，動了某些人的奶酪。
真的調控難點在哪，明眼人都知道。有些人就是揣著明白裝糊涂。個中滋味，大家自己品品把。
05
明斯基時刻的警報，到現在都還沒有解除。
經過三輪大放水，深圳，上海、北京的房價通通進入全球最貴十個城市行列，比紐約巴黎洛杉磯這些世界頂級城市都要高。
在這個六億人月收入不足一千的國度里，一個芯片、一臺光刻機都造不出來的城市，憑什么房價這么貴？
用腳指頭想都知道，動不動就十幾二十萬/平方米的房價里頭，肯定是有泡沫。
中國的工業體系處于外循環，但是房地產是內循環的。我們嚴防外國人投資地產，對國外熱錢嚴防死守。
這點跟紐約特別不同。
但是你看到了沒有，屬于60億人的紐約均價也才64萬美元/套，屬于14億人的上海憑什么要90萬美元/套？
（數據來源：CBRE世邦魏理仕）
今天，在中美脫鉤這種百年未有之大變局下，中國更加擔心泡沫的破裂。
與全球科技最發達，金融最強大的國家為敵，實在是充滿了風險。
像2014年俄羅斯吞并克里米亞，引發美國對俄羅斯制裁，僅當年就有1515億美元（約合1萬億元人民幣）撤出該國市場，導致股市大跌，盧布貶值，人民生活一片哀鴻遍野。
兩個國家到底會不會擦槍走火，誰也不知道。
唯一能夠確定的是，絕對不能讓泡沫吹得更大了。否則一旦真的遭遇驚濤駭浪，今天的泡沫有多大，明天的肉體就會有痛。
雖然說中國設置了金融防火墻，我們的資本賬戶并不沒有完全開放，有非常強大的隔離調控能力，但是如果真的擦槍走火了，能架得住市場螞蟻搬家嗎？
這些，就是今天房地產必然要被死死摁住的原因。
史上最嚴調控至今已有三年多了，這是我有生以來見過最久的調控期。
但是在肉眼可見的未來，它還遠未到結束的時候。
